物业管理服务采购招标公告

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公告信息 物业管理服务采购招标公告 撰写单位: 沈阳公共资源交易中心 发布时间: 2026-07-28 项目概况 物业管理服务采购招标项目的潜在供应商应在辽宁政府采购网获取招标文件,并于2026年08月18日 09时00分（北京时间）前递交投标文件。 一、项目基本情况 项目编号：JH26-210100-04839 项目名称：物业管理服务采购 包组编号：001 预算金额（元）：604800.00 最高限价（元）：604800.00 采购需求： 查看 沈阳市朝鲜族第一中学物业管理服务 采购需求 本项目共计 1 个包组，包组编号为 001 。包组内不允许缺项。 履约期限： 合同签订之日起一年。采购合同服务期结束后，在采购人预算可保障的前提下，且中标商所提供的物业服务完全符合合同约定要求，年度履约考核合格，采购人可根据以上情况与中标商续签合同，续签合同周期为1年，续签合同最多不超过2年。中标商总服务期限不得超过3年。 履约地点： 沈阳市行政区域内采购人指定地点。 付款方式： 付款条件 付款比例 按月付款，中标人按合同约定完成每月工作量，并经采购人验收合格后予以付款。 按同时段实际完成额支付。 满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日。 服务清单 包组编号：001 包组名称：物业管理服务采购 1.项目基本情况 1.1物业情况 物业名称 物业地址 沈阳市朝鲜族第一中学 沈阳市皇姑区向山路6号 1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等 （1）采购人可提供维运人员休息室1间，保洁休息室1间，宿舍管理员室2间，秩序维护员3间。 （2）采购人可提供的物业管理服务设备扫地车一台，扫雪工具，小型抽水泵1台，线滚、角磨机、维修工具，高枝锯等 （3）采购人可提供的零星维修材料（如锁芯、锁体、闭门器、水龙头、软连接、喷淋头、暖气片、灯管、感应灯等） （4）采购人可提供的低值易耗品消毒片等； （5）采购人可提供的客耗品厕纸、洗手液、擦手纸等。 中标人应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。 2. 物业服务范围 【沈阳市朝鲜族第一中学】 （1）物业管理（建筑物） 名称 明细 服务内容及标准 建筑1 教学楼（5层） 见“3.2房屋维护服务” 总面积 11200平方米 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 公共办公室 24间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 教室 18间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 专用教室 26间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 活动室 3间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 会议室 4间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 档案室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 广播室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 备品库 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 维修室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 仓库 2间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 卫生洗漱间 16间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 收发室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 楼内公共区域 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 名称 明细 服务内容及标准 建筑2 学生宿舍（6层） 见“3.2房屋维护服务” 总面积 5580平方米 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”“3.7宿舍服务” 学生寝室 145间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”“3.7宿舍服务” 卫生间 7间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 洗漱间 6间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 管理室 6间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 总值班室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 医务办公室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 诊疗室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 隔离室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 储备室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 会议室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 楼内公共区域 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 名称 明细 服务内容及标准 建筑3 留学生公寓（6层） 见“3.2房屋维护服务” 总面积 5800平方米 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 学生寝室 111间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 消防控制室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 收发室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 办公室 3间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 教室 8间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 库房 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 餐厅 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 卫生间 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 楼内公共区域 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 名称 明细 服务内容及标准 建筑4 体育馆（2层） 见“3.2房屋维护服务” 总面积 3860平方米 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 办公室 2间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 音乐教室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 乐器库 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 舞蹈教室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 美术教室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 冰壶场地室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 音响控制室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 库房 4间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 球队更衣室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 球队队荣室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 卫生间 2间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 淋浴间 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 配电室 1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 楼内公共区域 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 注：此表格详细列出了不同建筑物的物业管理指标项及其明细。 （2）物业管理（室外） 名称 明细 服务内容及标准 室外体育场地及看台 大足球体育场占地面积17000平方米 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 小足球场占地面积1700平方米 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 体育场大看台共2层、面积700平方米 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 大看台内含广播室1间 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 运动场小看台面积480平方米 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 篮球场和排球场面积2775平方米 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 公共区域 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 其它设施 生活和消防二次加压泵房1座，地下1层，包含消防、生活用水二次加压控制系统 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 消防水池地下1层，300立方米 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 生活蓄水池1座，300立方米 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 园区及门卫室2座，南门门卫室60平方米、北门卫值班室100平方米 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 园区内场地道路面积11000平方米，绿化面积16000平方米 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”“3.5绿化服务” 园区内有两个大型变压器和一个开闭站 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” 车位数 地上车位数64个 见“3.6秩序维护服务” 车行/人行口 车行口2个 见“3.6.秩序维护服务” 人行口2个 见“3.6秩序维护服务” 3.物业管理服务内容及标准 物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、 秩序维护服务、宿舍服务、 大型活动服务等。 3.1基本服务 序号 服务内容 服务标准 1 总体要求 （1）物业公司独立承担本物业的一切管理责任，不得将本物业管理责任转让给第三方。 （2）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并报备给采购人后严格执行。 （3）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。 （4）配备电器维修及设备维修、运行所需的专业技术人员，专业技术人员、维修人员须严格执行操作规程。 （5）保持电器设备状态良好，运行正常，无重大责任事故。 （6）物业公司中标后必须向采购人提供书面完整的《项目管理标准》、《员工工作标准》、《工作管理制度》、《人员奖惩规定》及各类工作记录、交接单、档案的模板，并征求采购人意见进行修改调整，不能提供完整材料，采购人可以拒绝物业公司入场或在每阶段考核履行情况时视情况追究相应责任。 （7）物业公司进场时，应对校区所有绿化植物进行备案，如因物业养护管理不当导致校区绿化损失时，由物业公司原位原样进行恢复。 （8）接受政府有关部门的监督、指导。每次物业履约验收时，接受校区总务负责部门负责人审核。采购人物业服务监管层级为： 学部总务干事--校区总务负责人--后勤保障部负责人。 （9）物业公司入场时，必须接受采购人对进场服务人员的身份确认，入场物业人员的身份信息、条件或其所受单位与招投标约定不一致的，学校有权拒绝不符和条件人员进场，并视同中标人配置人员不齐备，采购人有权追究其相应责任，在后期服务中采购人抽查或岗位检查时，如不达标人员超过应在岗人数（不包括轮岗人数）1/3以上的，视为中标人根本违约，同时追究中标物业公司相关法律责任。 如遇特殊情况如物业公司须无条件安排人员到岗，物业公司不得擅自减员，如有请假、迟到等不能按时到岗情况必须在提前一天通知采购人，并安排顶岗人员，如未通知采购人或出现空岗漏岗问题，每人次按中标总额千分之一向采购人支付违约金，直接从当月物业费中扣除；如有员工离职，物业公司必须在3天内招聘人员，招聘期内安排专人顶岗，如未安排顶岗出现空岗漏岗问题，每人次按中标总额千分之一向采购人支付违约金，直接从当月物业费中扣除。物业公司负责向采购人随时提供员工上下班打卡签到情况,采购人有权随时调取打卡设备中记载的原始记录，中标人应予配合。 （10）物业公司需每月最后一个周五以工作汇报会议方式进行工作小结和意见征询，并随时接受采购人的监督和指导。 （11）建立物业的管理服务档案，其中包括秩序维护档案、维修维护工作档案、绿化工作档案和保洁主管巡视检查档案，档案内容要符合采购人要求，并随时接受采购人检查。 （12）物业公司每年须为员工提供三套工作服装（春秋、夏季、冬季），三套服装均含上衣、裤子、腰带、鞋帽、水靴（保洁、绿化、维修）。如遇特殊天气对于室外作业应额外提供口罩、雨衣、防护服、靴子等。 （13）物业公司需按岗位实际数量和需求，向员工提供相应的劳保用品（维修、绿化人员每月2副线手套、保洁人员每月2副塑胶手套、所有服务人员每月1袋洗衣粉）。 （14）绿化服务所产生的垃圾、树枝必须及时清理，不得堆积，清运及处理费用由物业公司承担，绿化需无条件配合采购人绿化工程。 （15）维修服务需无条件配合采购人维修工程，遇有大型活动物业公司需无条件增派人员为采购人提供临时服务，由此产生的相关费用应当包含在中标人投标报价内。 （16）对采购人的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如存在物业管理工作实际需要，须经采购人批准并审定费用预算后方可实施，采购人提供物业办公室一间，办公设备耗材等由物业自备。 （17）物业公司承担物业所有从业人员的劳动报酬或劳务费用，并为员工缴纳意外伤害保险，并负担其工伤、意外伤害的补偿。 （18）费用构成：物业管理费实行包干制，预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位），采购人支付的物业费用中，含有人员工资、服装费、扫除器材费（扫除工具、塑料袋、清洁剂等费用）、绿化（服务、农药化肥、机械用油、绿化垃圾清运等费用）、社会保险、管理费、税金、加班费、利润等项费用。采购人不再向物业公司支付与此相关的任何费用。 （19）物业公司每月需向采购人提供本校物业在岗人员登记表，物业公司可在采购人书面同意的情况下调整人员，但不可减少人员。物业公司中标后，必须严格执行投标文件中的服务人数。 （20）物业公司的所有人员严格遵守采购人的保密制度，物业公司不得招聘曾有不良行为的员工。 （21）物业公司有义务完成校内临时性的其它工作。 （22）物业公司必须实施员工早中晚上下岗打卡签到制度，自备签到设备，物业员工必须严格遵守作息时间：上午7：30-11：30时；下午12：40-16：40时。夜班工作时间为：16：30-次日7：30。 如遇特殊情况物业公司须无条件安排人员到岗，物业公司不得擅自减员，如有请假、迟到等不能按时到岗情况必须提前一天通知采购人，并安排顶岗人员，如未通知采购人或出现空岗漏岗问题，按中标总额千分之一向采购人支付违约金，直接从当月物业费中扣除；如有员工离职，物业公司必须在3天内招聘人员，招聘期内安排专人顶岗，如未安排顶岗出现空岗漏岗问题，按中标总额千分之一向采购人支付违约金，直接从当月物业费中扣除。物业公司负责向采购人随时提供员工上下班打卡签到情况，采购人有权随时调取打卡设备中记载的原始记录，中标人应予配合。 （23）如因物业公司管理及操作过失导致管理范围内设施设备、建筑、器械、植物等损失，物业公司无条件按原样恢复或原值赔偿。 （24）物业公司必须严格按照《劳动合同法》依法用工，严格按照市财政局、市人社局服务企业用工管理规定，严格执行市教育局对物业服务履约的各项要求，中标服务期内不得以任何理由调高物业服务费用或降低服务标准。 （25）物业公司服从并配合学校假期、法定节假日安排，不得索要额外费用。 （26）物业公司人员需节水节电、防漏水、关门窗责任制，不得违规用电用水用火，吸烟禁酒等其他不得和不宜在校园内的行为举止，如发现，采购人有权进行处罚；严禁监守自盗和徇私舞弊；安全防范。 （27）除中标人自行打卡外，采购人有权对所有物业人员定时考勤。 （28）物业人员体检合格，无传染病，由物业公司提供检测和健康证明，主动配合学校传染病防治工作。 2 服务人员要求 （1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。 （2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 （3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 （4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 （5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 3 保密和思想政治教育 （1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。 （2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。 （3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。 （4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 4 档案管理 （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑤绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑥其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。 （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 5 服务改进 （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 （3）需整改问题及时整改完成。 6 重大活动后勤保障 （1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。 （2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。 （3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 7 应急保障预案 （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 （2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 （4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 8 服务方案及工作制度 （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务